אם אתם חושבים על השקעות נדלן בפורטוגל, אל תעשו כלום לפני שאתם קוראים את המאמר הזה! כאן נסביר על כל מה שחשוב לדעת ולקחת בחשבון לפני השקעות בפורטוגל.
מה הופך את פורטוגל לכדאית?
כבר די ברור לכולם, שהשקעות בנדלן הן ההשקעות הבטוחות והמניבות ביותר מבין אפיקי ההשקעה הקיימים כיום ומזה כעשור, יש נהירה של ישראלים להשקיע דווקא בנדלן בחו"ל ולא בארץ. זאת, בשל הקלות היחסית לצבור את ההון ההתחלתי הדרוש להשקעות אלו. בשנים האחרונות, פורטוגל מקבלת הרבה תשומת לב מהמשקיעים הישראליים, בין היתר, בזכות הקלות היחסית, בה ישראלים יכולים לקבל אזרחות פורטוגלית ובזכות המחירים הנמוכים בשוק הנדלן הפורטוגלי לצד הביקוש הרב לנכסים להשכרה בקרב המקומיים ובקרב התיירים.
אזרחות
אם כבר עסקנו בנושא האזרחות הפורטוגלית לישראלים חשוב לציין, שיש הבדל בין משקיע ישראלי עם אזרחות פורטוגלית לבין משקיע ישראלי ללא אזרחות זו. הבדל זה בא לידי ביטוי בעיקר במיסוי שחל על השקעות נדלן בפורטוגל, כאשר בעלי אזרחות ישראלית ופורטוגלית יכולים לבחור לאיזו מדינה לשלם מיסים על פי חוקי המיסוי שלה ואילו בעלי אזרחות ישראלית בלבד מחויבים לשלם על פי חוקי המיסוי הישראליים.
חוקי המיסוי
בעת רכישת נדלן בפורטוגל, על המשקיע לשלם שלושה סוגים של מיסים ייחודיים לפורטוגל:
- מס העברה – בגין העברת בעלות על נכס מיד שנייה. הרוכשים נכס מיד ראשונה פטורים ממס זה
- מס בולים – סוג נוסף של מס רכישה, המוביל את המשקיע הישראלי לשלם מס רכישה כולל בסך של כ-7% מסכום הרכישה
- מס בעלות על הנכס – בגין בעלות על נכס ובהתאם לשוויו
הוצאות נלוות
לצד ההוצאות על הרכישה עצמה והמיסים הייחודיים של פורטוגל, יש לקחת בחשבון גם את ההוצאות הצפויות הנוספות למשקיעי נדלן בפורטוגל:
- מס הכנסה בגין ההכנסות מהשכירות של הנכס, מס שבח ומס רכישה
- הערכת שמאי
- שכר טרחה לעורך דין מקומי
- טיסות ושהייה
- חברת אחזקה מקומית
מיקום מחושב
אחד הפרמטרים המשפיעים ביותר על עלות הנכס והתשואה שלו הוא המיקום שלו. מן הסתם, ככל שנכס נמצא במיקום טוב יותר, כך הוא יהיה יקר יותר. אבל יחד עם זאת, גם התשואה שלו צפויה להיות גבוהה יותר. לדוגמה, אם תבחרו להשקיע בנכס בליסבון, עיר הבירה, הנכס ודאי יהיה יקר, אבל גם מבוקש יותר בקרב שוכרים.
משך ההשכרה
כאשר רוכשים נדלן בפורטוגל לצורך השכרה, ניתן לבחור האם להשכיר אותו לזמן ארוך או קצר. השכרה לטווח קצר אמנם דורשת יותר התעסקות, אבל מחיר ההשכרה הוא גבוה. לעומת זאת, השכרה לטווח ארוך מבטיחה הכנסה לאורך זמן, אבל ההכנסה היא נמוכה יותר מההכנסה הצפויה מהשכרת הנכס לזמן קצר.